Как сделать жильё доступным: практические решения

Убить инвестиционную природу жилья

Жилая недвижимость должна перестать быть инструментом накопления. Для этого нужны жёсткие меры:

• Штраф за пустующие квартиры более года — 5% от кадастровой стоимости ежегодно.
• Повышенный налог на аренду: 30% подоходного налога (вместо 13%) при сдаче более одной квартиры. Аренда - не замена собственному жилью, т.к. многие арендодатели устанавливают асоциальные правила: не приглашать друзей, не заводить животных, не рожать детей!  
• Прогрессивный налог на площадь:
• Норма: 35 м² на человека + 25 м² за каждого следующего члена семьи.
• Сверх нормы — дополнительный налог в 5% от кадастровой за сверхплощадь в год.
• Запрет на покупку жилья нерезидентами кроме особых случаев.

Почему это работает: В Вене, где 60% жилья — социальное, цены на 40% ниже берлинских. Люди покупают квартиры для жизни, а не для спекуляций.

Кооперативы — основа строительства

Коммерческие застройщики всегда будут стремиться к максимальной прибыли: строить жилье только для богатых. Поэтому в новой застройке куда ни тыкни — элитные ЖК. Кооперативы же строят с минимальной наценкой, так как сами будущие жильцы контролируют процесс и выбирают варианты проектов домов без показного шика и из надежных материалов. Также цена квартир построенных кооперативом выходит на 30–40% ниже рыночной.

Чтобы кооперативы стали реальной альтернативой коммерческой застройке, государство должно обеспечить чёткие правила, защиту от рисков и административную поддержку. Вот комплекс мер:

1. Законодательная база

• Определение прав, обязанностей и ответственность участников процесса:
• Члены кооператива: только физические лица (не юрлица), планирующие жить в доме.
• Контролирующий орган: обязательный попечительский совет из представителей республиканских и местных органов власти. 
• Профессиональный организатор: лицензированная управляющая компания или нанятый менеджер проекта с требуемой квалификацией. Функции: ведение документации, переговоры с подрядчиками, отчётность перед членами кооператива, поиск членов кооперативов. 
• Застройщик (подрядчик), не должен быть аффилирован с организатором. 
• Банк.
• Страховая компания.
• Независимый строительный аудитор, не может быть аффилирован с застройщиком, организатором или страховщиком.
• Прозрачность процессов
• Единый реестр кооперативов
• Публикация всех документов (сметы, протоколы собраний).
• Ежеквартальный аудит.

2. Финансовая поддержка: кредиты и льготы

• Равные условия с коммерческими или государственными застройщиками: все льготы, которые имеют государственные или частные застройщики должны иметь и кооперативы.
• Специальные кредитные банковские продукты для кооперативов от банков.

3. Административная помощь

• «Одно окно» для согласований: упрощённый порядок получения разрешений. Бесплатные консультации юристов/инженеров.
• Банк типовых проектов: 50+ готовых проектов 3–5 этажных домов (от «эконом» до «комфорт»). Чертежи, сметы, дизайн-коды фасадов.

Важно: Кооперативы должны доминировать (70–80% рынка), но не монополизировать его — оставить место для экспериментов.

Человекоразмерные пятиэтажки

Пятиэтажная застройка — это не просто ностальгия по советским «хрущёвкам», это оптимальный баланс между стоимостью, комфортом и социальной жизнью, который напрямую влияет на демографию. 

Также важно, чтобы предлагаемые проекты  домов имели вариативность:

• Материалы стен:
• Дерево (дешевле бетона на 20–30%, экологичнее). В Беларуси много леса, надо рационально использовать имеющиеся ресурсы. 
• Газоблок (баланс цены и долговечности).
• Первый этаж — коммерция:
• Кафе, прачечные, мини-маркеты снижают стоимость жилья (аренда покрывает часть затрат).
• Мансарда — для гостей, студентов и пожилых родственников:
• Небольшие квартиры (25–30 м²) с минимальной отделкой.
• Открытая инфраструктура (лестницы, лифты, коридоры снаружи):
• Экономит $200/м² (нет затрат на отопление/отделку) — квартиры на 12% дешевле.
• Балконы — опционально:
• Если без балконов — цена падает на 10–15%. В нашем климате балконы и лоджии создают большие тепловые потери и имеют сезонное использование. 
• Альтернатива: общие террасы на крыше или перед подъездом во дворе.
• Подземные кладовые (1–2 м² на квартиру):
• Люди меньше захламляют жильё → можно уменьшить метраж.
• Снижают спрос на балконы на 70%.

Плюсы: Такие дома строятся быстрее, обслуживаются дешевле, а жить в них комфортнее, человеческий масштаб, знакомые соседи, дети под присмотром. 

Заключение

Дешёвое жильё — это не про «совковые» пятиэтажки, а про умную организацию пространства и справедливые правила. Если внедрить хотя бы половину предлагаемых мер, то стоимость квартир в Минске упадёт на 30–40% за 5–7 лет.